Review De Latinos BSD New Mexico City Tularosa

Tulisan ini adalah review mengenai beberapa perumahan yang masuk dalam kategori yang gw seleksi. Tidak ada tujuan buruk atau negatif untuk menjelek-jelek-an citra sebuah perumahan atau siapapun. Akan tetapi ini hanyalah cara gw dalam melakukan seleksi.
Perumahan yang masuk dalam kategori berlokasi di daerah Jabodetabek.
Mudah-mudahan informasi atau tulisan ini juga membantu orang-orang yang sedang mempertimbangkan untuk membeli rumah atau sedang bingung menentukan pilihan.

Beberapa pertimbangannya atau criteria yang gw cari adalah:
1. Bebas banjir
2. Tidak jauh dari akses Tol
3. Akses Transportasi Kereta
4. Akses Transportasi Bus
5. Akses Tranportasi Angkot
6. Akses Taxi mudah ; Cepat dalam mendapatkan Taxi
7. Clustering ( lebih aman menurut gw, jg lebih kelihatan asri)
8. Pengembang yang terpercaya. ( paling tidak, terpercaya diantara yang tidak terpercaya)
9. Kualitas bangunan baik ( setidaknya terbaik diantara yang jelek )
10. Rangka Atap Baja Ringan
11. Harga terjangkau; untuk luas tanah diatas 100m2
12. Jarak yang tidak terlalu jauh dari Pusat Bisnis Jakarta
13. Dekat dari fasilitas Umum dan Sosial
a. Masjid
b. Rumah Sakit
c. Polisi
d. Sekolah
e. Ruko / pasar
f. Mal
g. Bank
14. Keamanan yang baik
15. Tidak terlalu jauh dengan rumah keluarga

Survei di lakukan bulan November 2007 mumpung ada urusan di daerah Serpong, akan tetapi lupa bawa kamera. Jadi Brosur-nya aja yg gw foto (he..he..he)

BSD CITY
BSD City yang berlokasi di Serpong, Tangerang memiliki akses langsung dari jalan tol Ulujami-Serpong. BSD City memiliki dua akses masuk dan keluar dari tol itu. Pertama melalui Jl. Letnan Sutopo terus ke Pasar Modern, cluster Puspitaloka, Taman Giri Loka hingga ke BSD Junction. Akses kedua melalui Jl. Letnan Soebiyanto Djojohadikusumo yang terus ke Cluster The Green, De Latinos, CBD BSD sebelum berakhir di Jl. Raya Serpong.

Setelah jalan tol Ulujami-Serpong tersambung dengan tol JORR Pondok Pinang- Taman Mini tahun 2004, lokasi BSD City menjadi terdepan di kawasan Sepong. Dua proyek besar yang dipasarkan sesudah tersambungnya jalan tol itu adalah The Green dan De Latinos masing-masing seluas 80ha. Cluster ini pun ludes terjual dan akan dilanjutkan ke tahap dua yaitu The Green Cove. Rumah yang di tawarkan adalah tipe besar seharga Rp 800 jutaan/unit. Cluster ini sudah dilansir akhir 2007 kemarin.

Pada waktu gw survey untuk melihat rumah tipe kecil di BSD sekitar November 2007 kemarin, marketingnya menawarkan Cluster De Latinos New Mexico City. Waktu gw tanya cluster lain, dia mengatakan untuk kisaran harga dibawah Rp 500 jutaan hanya cluster ini yang tersisa. Selebihnya sudah terjual atau harganya diatas Rp 500 jutaan/unit. Wak waw....!!

Sesuai dengan persyaratan yang di sebut dibagian atas tulisan ini, maka maka yang akan gw bahas adalah Clustes yang ditawarkan oleh marketingnya.

CLUSTER DELATINOS

NEW MEXICO CITY
Developer : SINAR MAS
Tipe Rumah TULAROSA
LB/LT : 115/84
Size : 7 x 12 m2

HARGA ( Sumber : Brosur BSD City 28 Oktober 2007 )
Hard Cash 1 Bulan : Rp 452.957.886
KPR 3 bulan : Rp 466.370.373
KPR 6 bulan : Rp 487.383.268

Note:
Harga sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu
Untuk pembayaran KPR, bunga ditentukan oleh Bank

CARA PEMBAYARAN:
Uang Tanda Jadi : Rp 5000.000
Hard Cash 1 bulan : 20 % Hari ke -14 setelah UTJ, 80% hari ke-30 setelah UTJ

KPR 3 bulan:
DP1 : 6.67% hari ke 14
DP2 s/d DP3 : 6.67% hari ke-30 dan seterusnya setiap bulan
Akad KPR : 80% hari ke 90

KPR 6 bulan:
DP1 : 2% hari ke 14
DP2 : 2% hari ke-30
DP3 s/d DP6 : 4% hari ke-60 dan seterusnya setiap bulan
Akad KPR : 80% hari ke 180

HARGA JUAL TERMASUK
- PPN 10% ( Apabila terjadi peraturan pemerintah yang mengakibatkan tariff PPN berubah, maka selisihnya di tanggung oleh konsumen dan dibayar pada saat pembayaran angsuran
- AJB dan Baliknama Sertifikat
- Taman Depan Rumah

HARGA JUAL TIDAK TERMASUK
- BPHTB
- Biaya-biaya KPR


SPESIFIKASI BANGUNAN
Pondasi : Batu kali
Dinding : Batu Bata Diplester & Diaci, Finishing Cat Mowilex/setara
Khusus dinding luar tipe Weathercoat
Lantai : Keramik
Atap : Rangka Kayu : Borneo Super
Penutup Atap : Genteng
Kusen : Kayu & Aluminium / setara
Plafond : Gypsum Tile
Sanitair : Toto/setara
Air : Standard PDAM
Listrik : 2200 VA

MINIMALIS

Model minimalis, rapi dan menarik. Gw ga bisa comment banyak soal model. Intinya baguslah.

Kalo soal bahan bangunan, gw jg ga tau pasti detilnya, karna ga liat proses pembangunannya, ga bisa nge-tes batu batanya apakah pecah ato tidak kalo dijatuhkan dari ketinggian 30-40cm.

Tapi yang jelas, rangka atap yang digunakan bukan baja ringan. Walaupun di brosur disebutkan menggunakan kayu borneo super, tapi siapa yang tau kalau itu kayu benar-benar borneo super. Gimana kalo kayu yang dipakai ternyata kayu lokal Jawa. Ini yang sering menjadi kekhawatiran pembeli bahwa banyak yang bilang kalau kayu biasanya suka "dimain-in" ama kontraktornya, suka diganti dengan yang kualitas rendah. Dan pada akhirnya umur bangunan menjadi lebih pendek, atau malah lebih parah jika kayu yang dipakai mulai dimakan rayap.

Thats why i'm lookin for a light steel ( save our trees, save our ozone )

Satu hal lagi yang sering "di-main-in" adalah komposisi adukan semen-pasir. Kalo yang tidak sesuai spek jelas akan menimbulkan retak-retak rambut di dinding dalam masa pakai yang tidak terlalu lama.

FASILITAS
Untuk urusan fasilitas, BSD sangat lengkap, mulai dari Club di setiap Cluster, Utilitas bawah tanah. BSD juga mampunyai fasilitas PAM sendiri. Saluran Air yang bagus di semua Cluster.
Sedikit cerita mengenai BSD. Gw pernah ngontrak rumah di BSD pada tahun 1997, yaitu di Nusaloka dekat dengan Terminal BSD. Rumah yang gw kontrak dengan tipe BTN.

Kesan yang gw dapat setelah tinggal selama setahun adalah, lingkungan tertata dengan baik, tidak banjir, aman, bahkan waktu kerusuhan pada tahun yang sama, BSD terbilang cukup aman dari penjarahan. Gw pernah lihat pada waktu itu mobil TNI patroli di seputar BSD untuk menjaga keamanan. Di setiap komplek pun pada waktu itu setiap warga bergantian melakukan ronda malam. Akan tetapi untuk perumahan yang berbatasan langsung dengan kampung penduduk tetap harus hati-hati karena seperti biasanya daerah Serpong Tangerang masih tergolong rawan dan cukup banyak preman pemalak calon atau penghuni rumah. ( Silakan cari di milis mengenai hal ini atau silakan googling)

Untuk urusan air, PAM tidak pernah macet, trus air buangan di jalan depan rumah tidak pernah tergenang walaupun hujan deras.

Kembali ke masalah fasilitas, untuk pendidikan, BSD lengkap, ada sekolah Al-Azhar, Bina Insan Cendikia Serpong yang tidak jauh dari BSD. Santa Ursula, Swiss German University dll. Karena BSD adalah kota Mandiri, maka semua fasilitas umum seperti Bank, Pusat perbelanjaan seperti Carefour, Hero sudah hadir di BSD, bahkan Hipermarket Giant, WTC Serpong dan Makro Alam Sutera pun tidak jauh dari BSD.

TRANSPORTASI
Tersedia Buas Tran BSD yang merupakan feeder Busway. Bus ini melewati jalan Raya BSD di mulai dari depan kantor pemasaran terus ke BSD Plaza dan menuju Pintu tol BSD untuk terus menuju ke Jakarta dan berakhir di depan Ratu Plaza di jalan jendral Sudirman Jakarta.

Kereta Api Express tersedia di Stasiun Serpong yang berjarak kira kira 3-4 km dari CBD atau lebih dekat lagi dari Cluster The Green dan De Latinos.
Seperti telah di jelaskan sebelumnya, BSD mempunyai dua akses langsung ke pintu tol menuju Jakarta. Sedangkan untuk menuju Tangerang atau Jakarta melewati pintu tol Kebon Nanas, bisa melewati Jl Raya BSD terus melewati depan Gerbang Alam Sutera, terus sampai ke depan WTC Serpong dan melewati pintu tol Kebon Nanas sampai ke Cikokol.

KELEBIHAN
Jadi bisa disimpulkan bahwa kelebihan yang di miliki BSD adalah
Akses Transportasi mudah
Memiliki akses tol langsung
Fasilitas Umum dan Sosial cukup lengkap


KEKURANGAN
Sejak Agustus 2007 lalu, Departemen PU mengubah perhitungan tarif tol JORR dari system tertutup menjadi terbuka dan menaikkan tarif tol Ulujami-Serpong.
Jadi kalau semula tarif tol Pondok Indah-BSD Rp 6000, sekarang menjadi Rp 11500. Tarif itu sangat memberatkan warga yang tiap hari memakai jalan tol itu. Hal ini menjadi pertimbangan calon pembeli dari sisi biaya ongkos yang harus dikeluarkan untuk akses ke Jakarta jika tinggal di BSD.

Ke depannya, akan semakin banyak kendaraan dari arah Cikampek menuju Tangerang, Serang, Cilegon dan Sumatera yang akan melintasi BSD.
Pasalnya, ruas tol JORR Taman Mini-Cikunir sudah beroperasi sejak Agustus 2007 lalu, sehingga sekarang tol CIkampek terkoneksi dengan tol Jagorawi, tol JORR Taman Mini-Pondok Pinang dan Pondok Pinang-Ulujami-Serpong.

Dari sisi bisnis, ini sangat menguntungkan bagi kawasan komersial BSD. Developer sudah membangun ruko sepanjang dua kilometer di jl. Soebiyanto Djojohadikusumo yang merupakan akses masuk keluar tol Ulujami-Serpong.

Sebelum tol Ulujami-Serpong naik-pun akses menuju Tangerang atau pintu tol Kebon Nanas pagi hari dan sore hari sudah sangat macet.
Dari perspektif calon pembeli rumah dan warga yang tinggal di BSD, hal ini akan semakin menambah kemacetan di jalan raya BSD menuju pintu tol Kebon Nanas Tangerang yang juga sering di gunakan warga untuk akses ke Tangerang dan Jakarta.
Terlebih lagi, jika semakin banyak truk-truk besar yang melewati BSD akan semakin memperparah kondisi jalan raya BSD yang sering rusak dan selalu di tambal sulam.

BSD menawarkan perumahan untuk kelas menengah ke-atas dengan kisaran harga paling ,murah Rp400 jutaan/unit. Untuk unit-unit kecil, jumlah nya tidak terlalu banyak sehingga hampir semua terjual. Unit kecil yang di tawarkan pun rata-rata memiliki luas bangunan yang cukup besar sehingga harganya pun jadi tinggi. Contoh terkecil di Cluster De Latinos New Mexico City adalah tipe TULAROSA LB/LT 115/84, sedangkan di PATAGONIA, yang terkecil adalah ALPACA LB/LT 75/112. Hacienda Mexicano tipe terkecil adalah PUEBLA LB/LT 87/112. Di Cluster terbaru Costarica, unit terkecil adalah ALAJUELA LB/LT 99/136.

Sesuai informasi dari marketing pada saat itu, unit kecil yang tersisa adalah TULAROSA 115/84. Padahal gw pengen nya mencari luas tanah yang cukup besar dengan luas bangunan yang kecil. This isn’t the right place..!!!

Mesjid besar hanya terdapat di dekat Terminal BSD, dan tidak di setiap Cluster terdapat mesjid. Untuk warga komplek yang berbatasan dengan kampung penduduk bisa menggunakan mesjid di kampung penduduk. Sedangkan untuk warga yang jauh dari mesjid besar akan kesulitan untuk shalat jum’at.

Satu hal lagi, beberapa bulan yang lalu ramai di bicarakan mengenai masalah rayap di Cluster De Latinos ataupun The Green. ( Bisa di lihat di forum/milist or googling).
Sedikit pendapat gw, karena gw cukup lama tinggal di daerah Serpong dan pada tahun 1994 sampai tahun 2002, gw cukup sering melewati BSD, jadi gw cukup tahu keadaaan BSD sebelum sekarang ini.
Dulu nya daerah dekat Pintu tol BSD yaitu daerah yang sekarang di jadikan Cluster De Latinos, The Green dan sekitarnya merupakan Hutan Karet, so wajar saja kalau banyak rayap ( CMIIW ).



SUMMARY and STATEMENT OF COMPLIANCE
Kesimpulan pemenuhan kriteria rumah yg di cari:

1. Bebas banjir -------- Comply
2. Tidak jauh dari akses Tol : 2 pintu tol ; 3 km dari CBD -------- Comply
3. Akses Transportasi Kereta : St. Serpong ;3 km dari CBD -------- Comply
4. Akses Transportasi Bus : Bus Trans BSD-RatuPlaza -------- Comply
5. Akses Tranportasi Angkot ; Banyak -------- Comply
6. Akses Taxi mudah ; -------- Comply
7. Clustering -------- Comply
8. Pengembang yang terpercaya ; SINAR MAS -------- Comply
9. Kualitas bangunan baik -------- Comply
10. Rangka Atap ; Kayu Borneo Super -------- Not Comply
11. Harga terjangkau -------- Not Comply
12. Jarak yang tidak terlalu jauh dari Pusat Bisnis Jakarta -------- Comply
13. Dekat dari fasilitas Umum dan Sosial
a. Masjid -------- Not Comply
b. Rumah Sakit ; Omni Alam Sutera, RS Int Bintaro,

RS Eka Hospital BSD ( Mei 2008) -------- Comply
c. Polisi -------- Comply
d. Sekolah : Al Azhar, Bina Insan Cendikia , Santa Ursula, SGU, dll ---Comply
Santa Ursula, SGU -------- Comply
e. Ruko : Ruko BSD Plaza, dll -------- Comply
f. Mal & Hypermart : BSD Junction, Carefour, dll -------- Comply
g. Bank : BSM, Mandiri, BCA, dll -------- Comply
14. Keamanan : Cukup aman -------- Comply
15. Tidak terlalu jauh dengan rumah keluarga -------- Comply

================================================================
Untuk harga cluster-cluster lain di BSD bisa di lihat di bawah ini ( Sumber ; Brosur BSD 28 Oktober 2007) sebagai perbandingan.

DE LATINOS
MEXICO CITY
NAVAJO LB/LT 142/128
Harga Cash 1 bln : Rp 602.530.947
Harga KPR 3 bln : Rp 629.370.625
Harga KPR 6 bln : Rp 648.319.455

NAVAJO LB/LT 132/112 ( Hadap Timur )
Harga Cash 1 bln : Rp 548.738.939
Harga KPR 3 bln : Rp 564.964.857
Harga KPR 6 bln : Rp 590.385.462

NAVAJO LB/LT 132/112
Harga Cash 1 bln : Rp 547.445.339
Harga KPR 3 bln : Rp 563.632.449
Harga KPR 6 bln : Rp 588.992.255

TULAROSA LB/LT 115/84
Hard Cash 1 Bulan : Rp 452.957.886
KPR 3 bulan : Rp 466.370.373
KPR 6 bulan : Rp 487.383.268

PATAGONIA
ALPACA LB/LT 75/126
Harga Cash 1 bln : Rp 411.625.024
Harga KPR 3 bln : Rp 423.797.525
Harga KPR 6 bln : Rp 442.867.776

ALPACA LB/LT 75/119
Harga Cash 1 bln : Rp 400.126.359
Harga KPR 3 bln : Rp 411.953.900
Harga KPR 6 bln : Rp 430.483.714

ALPACA LB/LT 75/112
Harga Cash 1 bln : Rp 389.921.294
Harga KPR 3 bln : Rp 401.442.683
Harga KPR 6 bln : Rp 419.492.859

HACIENDA MEXICANO
PUEBLA LB/LT 87/112
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 438.790.082

VERACUS LB/LT 168/200
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 829.726.303

CARRIBEAN ISLANDS
TRINIDAD J LB/LT 160/162
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 758.801.622

TRINIDAD K LB/LT 160/162
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 755.787.815

CENTRO HAVANA
ROBAINA LB/LT 128/176
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 699.326.698

ROBAINA LB/LT 128/192
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 729.484.078

ROBAINA LB/LT 128/144
Harga KPR/Cash 3 bln : Rp 633.346.894

CLUSTER BARU
COSTARICA
SAN JOSE LB/LT 128/162
Harga KPR 6 bln : Rp 745.487.439

SAN JOSE LB/LT 128/180
Harga KPR 6 bln : Rp 784.084.965

ALAJUELA LB/LT 99/136
Harga KPR 6 bln : Rp 596.487.720

ALAJUELA LB/LT 99/144
Harga KPR 6 bln : Rp 613.310.460

ALAJUELA LB/LT 99/152
Harga KPR 6 bln : Rp 630.133.200

ALAJUELA LB/LT 99/160
Harga KPR 6 bln : Rp 646.955.940

CLUSTER BARU
THE GREEN COVE
Dengan mengusung konsep yang mendukung penghijauan. The Green Cove hadir dilengkapi berbagai fasilitas serta disain rumah yang menarik, taman yang dilengkapi jogging track. Cluster ini sebahagiannya berada di tepi sungai cisadane.

Untuk Cluster The Green yang baru di luncurkan ini, gw blm dapet price list nya. Hanya saja tipe rumah yang di tawarkan adalah tipe besar. So harganya pun pasti mahal.

Nama Cluster LB/LT
• Green Cove 125 125 / 162
• Green Cove 153 153 / 180
• Green Cove 205 205 / 200
• Green Cove 255 255 / 240
• Green Cove 360 360 / 375


Note:
Harga sewaktu-waktu dapat berubah tanpa pemberitahuan terlebih dahulu
Untuk pembayaran KPR, bunga ditentukan oleh Bank

CARA PEMBAYARAN:
Uang Tanda Jadi : Rp 5000.000
Hard Cash 1 bulan : 20 % Hari ke -14 setelah UTJ, 80% hari ke-30 setelah UTJ

KPR 6 bulan:
DP1 : 2% hari ke 14
DP2 : 2% hari ke-30
DP3 s/d DP6 : 4% hari ke-60 dan seterusnya setiap bulan
Akad KPR : 80% hari ke 180

HARGA JUAL TERMASUK
- PPN 10% ( Apabila terjadi peraturan pemerintah yang mengakibatkan tariff PPN berubah, maka selisihnya di tanggung oleh konsumen dan dibayar pada saat pembayaran angsuran
- AJB dan Baliknama Sertifikat
- Taman Depan Rumah

HARGA JUAL TIDAK TERMASUK
BPHTB
Biaya-biaya KPR


Kalo tertarik untuk beli rumah di BSD, akan tetapi harga nya masih kemahalan silakan lihat rumah bekas di Agen-agen properti berikut : http://bobcatreviewpro.blogspot.com/2008/02/property-agent-link.html